不動産相続の土地評価額は実際の時価

不動産を相続した時の相続税はその土地の時価で決まります。売る時や買う時の土地の評価額も時価で決まると聞きました。相続税評価額と固定資産税評価額、実際の時価は違いがあるとも聞きました。ここではこれらの意味とそれぞれの違いや遺留分の意味、路線価の持つ意味や土地の面積の計算方法、良い税理士の選び方等を説明します。

不動産の持分と路線価

相続税は亡くなった人の財産を相続した時に課税されるものです。財産の所有者が亡くなった時の時価に対して課税されます。時価の考え方は現在換金した場合の金額です。現金や株式は誰でも、その時の時価を見る事が出来ますが不動産はかなり大変です。

不動産鑑定士にこれを一筆依頼すれば30万円前後かかります。その為財産の評価額を国税庁は、簡単に計算が出来る様に工夫をしました。その結果作られたのが路線価です。路線価に沿って計算すれば土地の評価は、簡単に計算する事が誰にでも可能になりました。

土地の評価を知るには、毎年4月終盤頃から5月頃に送られてくる固定資産税の納税通知書を用意します。この書類に土地の地積が載っているのでそれを確認します。共有して土地を持つ人は自分の持分を把握する必要があります。

持分は権利の割合の事です。しかし土地の持分は固定資産税の納税通知書には記載されていません。自分の所有する不動産の持分が分からない時は、不動産の登記簿謄本を法務局で取る事が出来ます。名前と住所の欄で自分の持分が確認出来ます。

インターネット検索で路線価と入力すると、日本全国の地図が国税庁のホームページから出て来ます。道路一本一本をこの地図で見て見ると数字とアルファベットの表記があります。表記されているもので例えば180Dと出ていれば、1平方メートル当たり18万円と言う意味です。

単位は千円なので180は18万円と言う事です。180DのDは借地権割合60パーセントの意味です。又AからGのアルファベットは全て借地権割合です。

固定資産税評価額と相続税評価額と実際に時価

固定資産税の納税通知書と登記簿謄本で確認出来たら、面積と路線価を掛ければ土地評価額が分かります。只土地の形が実際には悪い場合や土地が広すぎる場合等は、この金額から減額を大幅に受ける事が出来ます。本来なら評価額をもっと少なく出来たのに、税理士が相続税に不慣れな為に、減額の処理をしないまま税務署に提出してしまう事があります。

その為相続税の払い過ぎが出てしまうので、税理士を選ぶ時は慎重に行います。他にも土地評価額の概算を知るには、地積と路線価を掛けた物でも十分です。路線価を調べると金額が表記されていない場合があります。これは路線価方式では無く倍率方式で計算します。

この方式はたいていの場合路線価評価額より安くなります。路線価方式での土地の時価は、相続税を計算する時に採用される時価で相続税評価額と呼ばれています。他にも固定資産税を計算する時に採用される、固定資産税評価額と呼ばれるものもあります。

そして売買契約が成立する金額が時価です。売買契約が全くの他人同士で成立する金額も時価とも言えます。これは売る方は高く売りたい事や買う方は安く買いたいと言う、このバランスの取引金額が真の意味での時価とも言えます。

本当の時価のポイントは全くの他人同士と言うところにあります。親族同士だったり恋人同士だったりしたらどちらかが譲歩する事が考えられます。この様な環境で成立する取引金額は時価とは言えません。不動産の時価には相続税評価額や固定資産税評価額、実際の時価と言う3種類の時価があります。

遺留分の問題と相続税対策

相続出来る金額は権利が最低限の保証があり遺留分はその権利の事です。遺留分を計算する時に不動産評価額が採用されます。それは実際の時価を採用し相続税評価額ではありません。遺留分の問題を相続税評価額ベースで行うと、実際の時価に後々戻すと遺留分を侵害する事があります。

そして大きな争いに発展する事が非常に多くあります。その為家族で遺留分の問題が心配な場合は、不動産の時価を早めに把握しておきましょう。相続税の評価額は実際の売買金額よりも低く付けられます。この設定の理由は実際に不動産を換金する為には、多くのエネルギーや時間が必要になります。

現金等と同じ様にこの様な資産迄評価するのは、可哀そうな納税者と言う趣旨で低く付けられています。不動産業者がアパート購入は相続税対策と言うのは、評価額と不動産の時価の差額を利用した考えでもあります。1億円の土地を購入してその上にアパートを建築した場合では、土地の評価額は時価の80パーセントなので8000万円です。

更にアパートの敷地になる土地は20パーセントの割引を受ける事が出来ます。その為評価額は6400万円になりこの様な土地の事を貸家建付地と言います。アパート等の敷地は20パーセント程度の割引が可能なのかと言うと、自宅として自分が使用する土地と比べて、アパートの敷地は売却や取壊しと言った事を行う時、多くの制約が入居者がいる分つきまといます。

それを評価に織り込んだと言う事です。そしてこの土地を相続した人が賃貸経営を継続するなら、小規模宅地等の特例という制度があります。これは200平方メートル迄は50パーセント引きにする制度です。

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1番高い路線価

東京の銀座4丁目は日本で1番高い路線価です。とんでもない金額で1平方メートルあたり4000万円以上します。しかしこの金額を支払って土地を購入しようとしても実際には取引は成立しません。それは現在この土地の持主が売るかどうかは持主の判断次第だからです。

実際の時価の定義は、全くの他人との間で成立する取引金額だからです。その為売る人と買う人のバランスが取れる状態が必要です。この状態を求める事は本当に難しい事なので路線価が導入されています。

税理士の相続税対策は経験を積む事

東京のある相続税理士法人は、税理士試験の中で相続税は選択科目で相続税に強い税理士になれるかどうかの方法は、多くの経験を積む以外にあり得ないと言います。日本全国に現在税理士は8万人いますが、日本全国での相続税の申告は1年間で10万件だそうです。

税理士が1人1件担当したとしても、1件か2件しか1年間で経験出来ないのが相続税の申告です。